Dostupnost bydlení se zhoršuje kvůli rostoucím cenám. Ceny domů a objem hypotečních úvěrů rychle rostou od roku 2016 na pozadí ekonomické expanze, silné mzdové inflace a nabídkového omezení.
Ceny nemovitostí se odhadují na mírně nadhodnocené, ale stále pod úrovní významného rizika. V této souvislosti Česká národní banka vydala obezřetná doporučení, která však nejsou zavazující. Navzdory dobrému výkonu, kdy český trh práce má vysokou úroveň, má zároveň i nedostatky a přetrvávající strukturální problémy. Pravidla rodičovské dovolené, nedostatek formalní péče o děti a skutečnost, že péči a odpovědnosti často přijímají ženy, jsou faktory, které ženám brání v zapojení se do pracovního trhu.
Ceny nemovitostí a stav hypoték
Ceny nemovitostí se tedy odhadují na mírně nadhodnocené. Domácí dluh je však ve srovnání s průměrem EU stále mírný, navzdory nárůstu v posledním období. V souvislosti s růstem úvěrů zavedla ČNB řadu opatření zaměřených na věřitele a vypůjčovatele.
ČNB očekává, že růst cen rezidenčních nemovitostí v příštích čtvrtletích bude mít tendenci zpomalit.
Banky zůstávají odolné vůči potenciálním nepříznivým otřesům. S cílem zachovat tuto odolnost v případě ochlazení ekonomiky by banky měly udržovat kapitálové rezervy a jejich současné dobrovolné kapitálové přebytky. A také uplatňovat přiměřené dividendové politiky. Pro udržení finanční stability v České republice v budoucnu využívá ČNB nástroje makroobezřetnostní politiky, včetně limitů hypotečních.
Bankovní rada rozhodla, že není nutné změnit současné doporučené limity vztahující se na hypoteční úvěry. Většina bank nadále dodržuje doporučení o řízení rizik spojených s poskytováním retailových úvěrů zajištěných rezidenční nemovitostí. ČNB v současné době nepovažuje za nutné zpřísnit limity. Pokračující růst nadhodnocování cen bydlení by však mohl vyžadovat přehodnocení těchto limitů.
Podíl úvěrů na nákup rezidenčních nemovitostí typu „buy-to-let“, u kterých klienti deklarují příjem z pronájmu jako součást svého deklarovaného příjmu, zůstává velmi nízký (kolem 5 %). Nově získané informace však ukazují, že téměř třetina objemu nových hypoték jde na zákazníky, kteří již mají jednu nebo více hypoték. Je pravděpodobné, že tyto půjčky mají většinou investiční charakter. Věřitelé by proto měli také samostatně sledovat půjčky na nákup dalšího rezidenčního majetku poskytovaného zákazníkům, kteří již podali žádost o jednu nebo více hypoték a jejichž příjem z pronájmu není zahrnut do čistého příjmu. Měli by také použít všechny dostupné informace k posouzení účelu těchto půjček a uplatňovat velmi opatrný přístup tam, kde se prostředky zjevně nepoužívají k financování bydlení obývaného vlastníky.
ČNB hodnotí vývoj na trhu s nemovitostmi. Dostupnost bydlení se dále zhoršila v důsledku růstu cen rezidenčních nemovitostí. Ceny nemovitostí jsou o 35 % vyšší než v roce 2008 před globální finanční krizí. Podle odhadů ČNB bylo nadhodnocení cen bydlení v polovině roku 2019 15–20 %, tj. nad úrovní odhadovanou na konci roku 2018. Je to způsobeno zejména nedostatečnou nabídkou bytů a domů ve městech. K růstu cen nemovitostí přispívají i nízké hypoteční úrokové sazby, které začaly tento rok po loňském růstu opět prudce klesat. To bylo výsledkem vysoce akomodativní měnové politiky zahraničních centrálních bank. Vzhledem k vývoji poptávkových cen však ČNB očekává, že růst cen rezidenčních nemovitostí bude v následujících čtvrtletích klesat.
Proces pořízení hypotéky
Předkvalifikace zahajuje proces půjčky. Jakmile věřitel shromáždí informace o příjmech a dluzích dlužníka, lze určit, kolik dlužník může zaplatit za dům. Vzhledem k tomu, že různé úvěrové programy mohou hodnotit různá ocenění, měl by dlužník získat předkvalifikaci pro každý typ úvěru, na který se může dlužník kvalifikovat.
Ve snaze schválit typ a výši hypotéky, již dlužník požaduje, hypoteční společnosti zkoumají dva klíčové faktory. Zaprvé – schopnost dlužníka splácet úvěr, a za druhé – ochotu dlužníka splácet půjčku.
Schopnost splácet hypotéku se ověřuje podle vašeho současného zaměstnání a celkového příjmu. Obecně řečeno, hypoteční společnosti dávají přednost tomu, abyste byli zaměstnáni na stejném místě po dobu nejméně dvou let, nebo alespoň na stejném pracovním místě po dobu několika let.
Ochota dlužníka splácet se určuje prozkoumáním, jak bude nemovitost použita. Bude nemovitost určena pro trvalé bydlení, nebo pro účely pronájmu? Ochota také úzce souvisí s tím, jak jste splnili předchozí finanční závazky, tedy s důrazem na zprávu o úvěru a historii plateb za pronájem.
Je důležité si uvědomit, že neexistují žádná pravidla vytesaná do kamene. Každý žadatel je zpracováván případ od případu. Takže i když v jedné oblasti budete mít nedostatky, váš silnější bod může nahradit slabý. Hypoteční společnosti chtějí dokončit úvěrový obchod, takže je v jejich nejlepším zájmu to, že se kvalifikujete.
Hypoteční programy a sazby
Pro řádnou analýzu hypotečního programu musí dlužník přemýšlet o tom, jak dlouho si plánuje úvěr ponechat. Pokud plánujete dům prodat během několika let, může mít větší smysl nastavitelná půjčka. Pokud si plánujete dům ponechat delší dobu, může být vhodnější pevná půjčka.
S tolika programy, ze kterých si můžete vybrat, každý s různými cenami, body a poplatky, může být získání nemovitosti na hypotéku časově náročné a frustrující. Zkušený hypoteční profesionál může posoudit situaci dlužníka a doporučit nejvhodnější hypoteční program, čímž umožní dlužníkovi učinit informované rozhodnutí. Nezapomeňte také využít hypoteční kalkulačku na internetu, abyste předem získali hrubé informace o vašich možnostech.
Můžete zvolit různé typy hypotéky, např. americkou hypotéku nebo běžný hypoteční úvěr. Rozdíl je v tom, že americkou hypotéku můžete sice využít, na jakýkoliv účel budete chtít, ale má přísnější podmínky. Běžná hypotéka je vázána na nemovitost a dlužník musí dodat dokumenty související se stavbou, přestavbou či koupí nemovitosti.
